בדרך להצלחה – שותפות ציבורית-פרטית בפרויקטים עירוניים

בעולם דינמי ועתיר באתגרים קיים צורך מתמיד בחשיבה מחוץ לקופסא. כך גם בתחומי התכנון והבנייה, הדורשים היערכות מבעוד מועד וגיוס של מיטב המוחות, למען שיפור המרחב העירוני תוך מיצוי הפוטנציאל הגלום בו. אחד המודלים הממחישים גישה זו הלכה למעשה הינו פרויקט PPP (public–private partnership) – שיתוף פעולה בין הרשויות המוניציפליות למגזר הפרטי.
כיצד זה עובד? העיריה יוצרת שותפות עם חברה עסקית, שבמסגרתה יש חלוקת תפקידים ברורה – הרשות המקומית כגוף ציבורי נוטלת מהיזם חלק מהסיכון הכלכלי בהקמת פרויקט עירוני, ומעמידה לרשותו הון או קרקע, ואילו היזם מקדם את הפרויקט העירוני במומחיות וביעילות שרווחות במגזר הפרטי, ובמקרים מסוימים גם ימסור אותו בחזרה לעירייה בתום תקופה מוגדרת. בערים רבות בעולם הוקמו פרויקטים עירוניים בשיטה זו – ממתקני טיהור שפכים ועד מעונות סטודנטים. לרוב מוקמת חברת הון ייעודית למימון הפרויקטים הללו, וההתקשרות בין העירייה לבין החברה המבצעת לרוב ארוכה (בין 20-30 שנה). בכל משך ההתקשרות נשמר מעמדו של הגוף הציבורי, שכן הוא ממשיך לשמש כגורם מפקח על הפרויקט וכן כרוכש של שירותים או מוצרים הנדרשים עבורו.
שיתוף הפעולה בין המגזר הפרטי לציבורי המתקיים במסגרת פרויקט ה-PPP מזקק את הטוב שבכל העולמות. כפועל יוצא מכך, הפרויקטים מתנהלים באיכות גבוהה, תוך חסכון משמעותי בעלויות וקיצור לוחות הזמנים (בעיקר בשלב התכנון וההקמה).

מסביב לעולם

לונג ביץ', קליפורניה (ארה"ב). קברניטי העירייה ביקשו לקדם תכנית שיקום למבני ציבור לא בטיחותיים אשר עלות אחזקתם הגבוהה הכבידה על הקופה הציבורית. לשם כך, קידמה העירייה פרויקט לשיקום המבנים והקמת מבנים חדשים, שיהוו את המרכז האזרחי החדש של לונג ביץ'. ההתקשרות עם היזם כללה יותר ממאה פגישות של שיתוף ציבור, שבעקבותיהן תוכננו מבני משרדים חדשים לעירייה, ספריה חדשה, פארק חדש ושוק חדש. הרציונל שעמד מאחורי התכנית כלל את העמדת הקרקע על ידי העירייה, בעוד היזם הפרטי רשאי היה ליזום ולפתח שימושים מכניסים שונים בשטחי הנכס. הפרויקט שהסתיים אשתקד הוכתר כהצלחה מסחררת, זאת לאחר שהיזם כבר הזרים השקעה של כ-520 מיליון דולר לשטחי הפרויקט, וממשיך לנהל את הנכסים שבו.

בירמינגהאם (אנגליה). העיר שנחשבה במהלך המאה הקודמת למרכז הייצור של בריטניה איבדה בכושר הייצור שלה במרוצת השנים. בהכנסות העירייה ממיסוי של מפעלים ובתי חרושת נפגעו, והעיר התקשתה בתפעול של תשתיות בסיסיות – למשל, הארת כמאה אלף פנסי רחוב בכל רחבי העיר. העירייה החליטה ליצור שיתוף פעולה חדשני עם יזם פרטי. במקום להמשיך ולהיות אחראית על ההחזקה והתפעול של תאורת הרחוב, היא התקשרה עם היזם שיספק לה את השירות, תוך התחייבות למדדי ביצוע שהוגדרו בהסכם. אותו יזם בחר להשתמש בטכנולוגיה שהייתה חדשנית בזמנו – פנסי LED – שהיו חסכוניים בצריכת חשמל. הודות לגמישות של המגזר הפרטי והמסוגלות להתנסות בטכנולוגיה חדשנית, היזם היה יכול להציע את השירות בעלות נמוכה יותר ממה שהעירייה סיפקה אותו. כך הפרויקט הוביל מלבד לרווחיות עבור היזם הפרטי, גם להישגים סביבתייםבדמות הפחתה ניכרת של צריכת החשמל, וליצירת מקומות עבודה חדשים בבירמינגהאם.

בלו הוריזונטה (ברזיל). העיר החמישית בגודלה בברזיל רצתה לחדש את פניו של מוסד חינוכי לגיל הרך, והחליטה לחבור למשקיע פרטי שלקח על עצמו אחריות כוללת על שדרוג המתחם, בדגש על היבטי הבנייה, ההנדסה והתחזוקה השונים. הרשות המקומית מצידה זכתה בהגדלה של מערכת החינוך העירונית, שבסיומו הצליחה לקלוט כמות נרחבת יותר של תלמידים בגילאי גן ובית ספר יסודי. והחברה המשקיעה (Odebrecht) נהנתה משעבוד של ניירות ערך ציבוריים פדרליים ובערבויות בנקאיות, שהפכו עבורה את הפרויקט לרווחי בפן הפיננסי. יתר על כן, נמצא כי פרויקט ה-PPP המדובר הפחית בשיעור של 45 אחוזים את זמן הבנייה, בהשוואה לפרויקטים מקבילים בעיר, יחד עם חסכון כלכלי ניכר לעומת שיטות הבנייה המסורתיות הנהוגות באזור.

מדיבורים למעשים

מודל ה-PPP כבר נמצא בשימוש במגזר הציבורי בישראל, אבל בשלטון המקומי עדיין יש לו לאן לצמוח. פרויקטים מסוג זה, שמשלבים גיוס של הון ועבודה מחברות פרטיות לטובת אינטרסים ציבוריים, יכולים להיות רלוונטיים במיוחד בתקופה זו של התאוששות כלכלית מהקורונה.

איך מתקדמים למודל של PPP? הצעד הראשון הוא זיהוי של חסמים מובנים בתוך התהליכים של העירייה. לעתים מדובר בחסמים מנטליים שמצריכים הסברה, ולעתים מדובר בחסמים קשים יותר, שמצריכים למשל הקמה של גוף עירוני חדש. כדי להחיש את היישום של מודל PPP, אפשר להיעזר בגופים עירוניים שכבר ניסו את המודל בהצלחה, ואפילו ליצור מכרזי מדף לקידום פרויקטים דומים בעתיד. בכל פרויקט במודל זה גם צריך לבחור את השיטה המדויקת שבה הוא ייצא לפועל, ולכן חשוב שלוש שיטות עיקריות:

BOT (Build Operate Transfer) – היזם מקבל את הזכות להקמה והפעלה של פרויקט למשך תקופה קצובה, שלאחריה ישיבו לידי הגוף הציבורי.

DBOT (Design Build Operate Transfer) – שיטה דומה ל-BOT, בה נוסף על שלב ההקמה וההפעלה, אמון הגוף הפרטי גם על תכנון הפרויקט.

PFI (Private Finance Initiative)  – יוזמה פיננסית פרטית הכוללים לרוב הסכמים ארוכי טווח בין המגזר הציבורי אשר מוכר ו/או מעביר את השליטה בנכס אשר נמצא בבעלותו לטובת גוף/חברה פרטית המשדרג אותו ובה בעת מממש את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בו.