עודף היצע של זכויות בנייה והיעדר גמישות תכנונית מאיימים על אזורי התעסוקה בישראל

אוכלוסיית ישראל צועדת במהירות לקראת רף שנים עשר מיליון תושבים, וצפויה להגיע לשם לקראת שנת 2030. צמיחת האוכלוסייה תלווה בזינוק בביקוש למקומות תעסוקה ברחבי הארץ: מאות אלפי משרות חדשות, בין אם מוכרות או כאלה שטרם שמענו עליהן.

כן, שוק העבודה צפוי לצמוח ולהשתנות, ענפים מסורתיים צפויים להצטמק בגלל אוטומציה, ומנגד, ענפי ייצור מתקדמים וענפי שירותים מסוימים עתידים לגדול ולייצר הזדמנויות חדשות לתושבי ישראל. העתיד הדינמי של שוק העבודה הלאומי יחייב דינמיות וגמישות גם בצד ההיצע. האם אזורי התעסוקה בערים ובמתחמי התעסוקה מוכנים לאתגר?

על פניו, לא קיימת בעיית היצע של שטחי תעסוקה בישראל. המלאי התכנוני הישראלי עולה על 200 מיליון מ"ר בזכויות בניה (לרבות בנייה לגובה), כאשר הצפי לביקוש לשטחים אלה עד שנת 2040 עומד על 36 מיליון מ"ר בלבד. כדי לסבר את האוזן, היקף שטחי התעסוקה באזור גוש דן לבדו עולה על הביקושים העתידיים.

משמעות הדבר היא שהתחרות בין מרחבי התעסוקה על אכלוסם צפויה להיות עזה. חמור מכך, עודף ההיצע של שטחי התעסוקה אינו ערובה לכך שהמשק יעמוד בצרכי השוק, ולמעשה עודף זה עלול אף להוות מכשול.

נסביר: עודף זכויות הבנייה לגובה מייקר את ערך הקרקע ומייצר רף כניסה אשר יכול לחסום את כניסתם של ענפי תעסוקה הדורשים מעט זכויות בניה לגובה, אך מנגד זקוקים לשטח קרקעי נרחב. ענפים אלה הם למשל תעשיות ייצור ומבני לוגיסטיקה. עודף הזכויות שמאפשר בנייה לגובה אינו רלוונטי עבורם, ומייקר את הקרקע באופן שדוחק אותן הרחק ממרכז הארץ. דוגמה לכך ניתן לראות בניתוח שביצע צוות build למתחם תעסוקה בטבעת החיצונית המזרחית של מטרופולין ת"א. מניתוח זה עלה כי השימושים בעלי הביקושים המשמעותיים ביותר היו חסומים למימוש בגלל מחיר הקרקע הגבוה, וכי קיים צורך לצמצם משמעותית את זכויות הבניה בשביל לאפשר לאותן תעשיות להיכנס לאזורי התעסוקה ולשמור על הרווחיות המקובלת.

קיימים אתגרים נוספים איתם מתמודדת ישראל, לצד העודף בזכויות הבנייה. לעיתים, המכשול המרכזי של מרכזי תעסוקה הוא היעדר גמישות בשטח המגרשים ובפריסת הבינוי עליהם. התכנון של מתחמי תעסוקה בישראל מבוסס על מגרשים גדולים יחסית ותכסית המוגבלת ל-50% משטח המגרש. אלא שמצב זה מבוסס על צרכים שהתפתחו בעבר – ואינם צופי פני עתיד.

במילים אחרות, התכנון יצר מחסור במגרשים קטנים – הדרושים לעסקים קטנים כדי לנבוט ולצמוח – ולמעשה דחק את העסקים הקטנים לשוליים של הערים ולאזורי תעסוקה ותיקים ולא מתוחזקים. בנוסף, מגבלות התכסית מבטלת את הגמישות של אותם עסקים להתאים את המגרשים הקיימים לצרכיהם.

לעתים עדכון התכנון אינו מספיק על מנת להתאים אזורי תעסוקה קיימים לצרכי העתיד, ויש לייצר תשתיות תומכות שיאפשרו את כניסתם של עסקים חדשים, במיוחד עסקים קטנים, באמצעות עקיפת מחירי השכירות והקרקע המייצרים רף כניסה גבוה. כשם שחברת WeWork יצרה תשתית המורידה את רף הכניסה של עסקים קטנים לתחום המשרדים, רשויות יכולות לייצר תשתיות דומות לעסקים קטנים הפועלים בתחום הייצור. כך לדוגמא, מתחמים המארחים יצרנים קטנים, כמו מפעל ייצור המזון השיתופי Make Eat, נותנים למתחמי תעסוקה את הגמישות הנדרשת בכדי לקלוט עסקים קטנים מוכרים ואף לאפשר את יצירתם של כאלה שאינם קיימים.

לכל אזור תעסוקה יש את המאפיינים שלו, שיכולים להפוך אותו לייחודי במרחב. צוות build מתמחה בזיהוי אותם מאפיינים וגיבוש אסטרטגיה שמעניקה לכל מתחם תעסוקה את היתרון התחרותי, שיסייע בניצול הצמיחה הצפויה של שוק התעסוקה בישראל ומגמות הביקוש העולמיות.