אל תשליכני לעת פרויקט: על הישרדות עסקים בהליכי התחדשות עירונית

אין עוררין על החשיבות של תהליכי התחדשות עירונית כפתרון אפקטיבי ובעל ערך מוסף גדול. פרויקטים של פינוי-בינוי הם הפתרון המתבקש למצוקת הדיור הגואה בערי ישראל בשנים האחרונות. פרויקטים מסוג תמ"א 38 מביאים לחיזוק מבנים ומשדרגים את הבטיחות של דירות המגורים. שיטוט קצר ברחובות הערים ממחיש את תנופת הבנייה האופפת את המרחב האורבני בו אנו חיים, בדגש על הערים הגדולות המאמצות לחיקן יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית.
אלא שקיים עוד צד במשוואה, שהינו חלק אינטגרלי מתהליכי התחדשות עירונית, אך כזה שלא תמיד זוכה ליחס ולתשומת הלב הראויה. הכוונה היא לעסקים אשר מצויים בתפר, שכן הם פועלים בתוך מבנים, אך לא פעם אינם זוכים למענה איכותי במסגרת תהליכי ההתחדשות העירונית.
מדובר על התמודדות יומיומית ובעלת השלכות מרחיקות לכת, אשר טומנת בחובה גם נזקים כלכליים. חלק מבתי העסק שנמצאים ב"עין הסערה" של פרויקט התחדשות עירונית לא ישרדו עד שהפרויקט יגיע לסיומו.

בואו ניקח לדוגמא שכונה ותיקה שנמצאת כעת בעיצומו של פרויקט פינוי-בינוי. במרכז המסחרי שבלב השכונה היו במשך שנים רבות כמה חנויות, מכולת וירקן, בית קפה ומספרה. מעל בתי העסק התנוססו מבני מגורים, שדייריהם חתמו על כל המסמכים שיאפשרו את קידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית שעתיד לצאת לדרך בהקדם. מה יהיה על בעלי העסקים בשנים הקרובות.

במכולת ואצל הירקן יתעוררו חששות מההשפעה של הפרויקט על חייהם. להיכן יעברו מקומות הפריקה והטעינה של המשאיות? האם הגישה למכולת ולירקן תמיד תהיה פתוחה להולכי הרגל? ומה יהיה על מקומות החנייה של המרכז המסחרי – האם תמיד יהיו זמינים ללקוחות?

בעלת המספרה שוקלת לעבור למקום אחר. ממילא חוזה השכירות שלה נגמר בקרוב. הנזק עבורה לא יהיה גדול, אבל בינתיים סביר להניח שלא ייפתח בית עסק חדש במקום. הדיירים שנהנו ממקום מפגש שכונתי ושירות קרוב לבית – יאבדו אותו. האם יש מה לעשות כדי למתן את הפגיעה בתושבי השכונה?

לעומת זאת, הבעלים של בית הקפה חושש מאוד. חוזה השכירות שלו ייאלץ אותו להישאר לתקופה של כמה חודשים אל תוך העבודות. הוא מודאג מכך שהרעש יעיב על ההנאה של הלקוחות, והם יעדיפו לשבת בבית קפה אחר, מחוץ לשכונה. האם יש מקום לחשוב על פיצוי שיאפשר לו להחזיק את הראש מעל המים? ומי אמור לממן את אותו פיצוי.

ההשפעה של פרויקטי התחדשות עירונית על בתי עסק מעוררות הרבה שאלות. מגמה מדאיגה נוספת מקורה במרכזים או מתחמי מסחר שממתינים להכרעה תכנונית. חודשים ארוכים, ואפילו שנים ארוכות, של ביורוקרטיה גורמים לאי ודאות בקשר לעתיד המקום. בעקבות זאת מגיע אפקט של הקפאה – בעלי עסקים שמחכים להכרעה תכנונית מעדיפים לעצור השקעות.

לא רק בתי העסק חדלים מלהשתדרג. לרוב, גם בעלי הדירות ואפילו הרשויות יעדיפו לדחות את ההשקעה באותו אזור. כל עוד רבים סוברים שבקרוב תאושר תכנית חדשה שתוביל לתהליך התחדשות עירונית, המשמעות היא הזנחה של המרחב העירוני בטווח הקרוב, שגם בעלי העסקים וגם תושבי המקום ניזוקים ממנה.

תקופת ההזנחה שלפני קבלת התוכנית יכולה להימשך שנים. היא יכולה להוביל גם לתופעות חברתיות קשות ולירידת ערך הנדל"ן באזור כולו.

ובכל זאת, יש מקום לאופטימיות?

נשאלת השאלה כיצד ניתן להתמודד עם התופעה המתוארת. האם ניתן למצוא נוסחא שתאפשר להמשיך ולקדם תהליכי התחדשות עירונית, ובאותה נשימה תתחשב בצרכים האקוטיים של בתי העסק?

נדמה כי ללא התווית מדיניות פורמלית, הרי שהסטטוס-קוו יישמר. כשעסקים נאלצים לעבור מאזור מתחדש – האם אפשר לסייע להם במעבר? האם אפשר לעזור להם לשמור על המוניטין שלהם בקרב תושבי השכונה שהייתה להם בית במשך שנים? גם התושבות והתושבים ייאלצו להסתדר בעקבות המעבר של בתי עסק אל מחוץ לשכונה – האם אפשר לסייע להם להמשיך ולצרוך שירותים חיוניים ולשמור על קשר העסקים ששירתו אותם במשך שנים?

אמנם יש כאן יותר שאלות פתוחות מאשר תשובות ברורות, אבל זוהי קריאה להתייחס גם לקהילת בעלי העסקים בתהליכי התחדשות עירונית. התחדשות עירונית מביאה לשיפור איכות החיים בעיר – התושבים מקבלים דירות חדשות, העיר מחדשת את פניה והיזמים מרוויחים. אבל גם בעלי העסקים זקוקים להתייחסות. עיר שמעוניינת לחדש את פניה, וגם לשמור על רשת העסקים המקומית, תצטרך לקרב את בעלי העסקים אל שולחן קבלת ההחלטות.

כל רשות מקומית יכולה לבחור בעצמה באילו כלים היא יכולה לתמוך בבתי עסק שזקוקים לסיוע בהקשר הזה. יכול להיות כאן פתרון של הפחתת מיסוי, הקלה ברגולציה או מתן שירותי ייעוץ לעסקים בעלות סמלית. ייתכן גם שעיר מסוימת תהיה יותר אקטיבית באיתור של מיקום חדש לחנויות שנאלצות לעבור, וזאת בכדי להבטיח שהעסקים לא ינצלו את ההזדמנות כדי לנדוד אל מחוץ לעיר.

אופציה יצירתית נוספת המהווה קו חשיבה שתכליתו לצאת מחוץ לקופסה, עשוי לכלול העברה ארעית של פעילות העסק אל מבנה חלופי או מכולה ניידת. פתרון שכזה עשוי להקל על עסקים בתחום המזון והפנאי, תוך הבנה אמיתית של הצרכים ורצון טוב להוביל לפתרון שיענה על המצוקה בשטח.